房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”將現(xiàn)，而行業(yè)集中度進(jìn)一步提升將成必然
從4·17“國(guó)十條”到“9·29”新政，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的力度與決心發(fā)生了一個(gè)質(zhì)的轉(zhuǎn)變——彼時(shí)，國(guó)十條一度被指并無新意，而9·29出臺(tái)的一系列調(diào)控細(xì)則，讓公眾意識(shí)到此番調(diào)控絕不僅僅是一個(gè)形式，從而這一輪政策被冠以“新政”的稱號(hào)。
如今，距離9·29新政整整一年，記者通過采訪，梳理了不同房企的各色形態(tài)，眾多房企在此輪調(diào)整中逐漸轉(zhuǎn)型，而行業(yè)洗牌也不可避免，開發(fā)商逐漸兩極分化。
轉(zhuǎn)型：
多數(shù)一線房企的共同選擇
9·29之后，在住宅市場(chǎng)前景未明之際，商業(yè)地產(chǎn)卻開始風(fēng)生水起：包括萬科、保利等在內(nèi)的傳統(tǒng)住宅房企巨頭，開始紛紛對(duì)外宣布“轉(zhuǎn)型”：從專一的住宅供應(yīng)商，開始向商業(yè)地產(chǎn)和度假地產(chǎn)投入大量資金和精力。以萬科、保利為代表的A股房企，均表示商業(yè)地產(chǎn)等持有型物業(yè)將占比其整體投資的20%左右。
事實(shí)上，龍湖地產(chǎn)的銷售情況已經(jīng)顯示出來商業(yè)以及度假地產(chǎn)對(duì)其業(yè)績(jī)的有力支持：公開資料顯示，今年以來，龍湖地產(chǎn)重點(diǎn)推出了位于重慶、成都以及北京等地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)，其在煙臺(tái)推出的度假地產(chǎn)項(xiàng)目也一度售罄。分析人士指出，龍湖位于西部地區(qū)的項(xiàng)目以及商業(yè)地產(chǎn)和度假項(xiàng)目的推出，為其銷售業(yè)績(jī)助力匪淺。
與此同時(shí)，伴隨著一線房企的轉(zhuǎn)型，是一年以來的上市房企管理層的頻頻變動(dòng)——不完全統(tǒng)計(jì)，去年以來有超過150名高管或離職或職位變動(dòng)。
一個(gè)再度引起市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)關(guān)注的事件在于，近日，全球最大的私募股權(quán)公司黑石集團(tuán)將所持上海Channel one購物中心95%的股權(quán)，以14.6億元人民幣出售給香港鄭裕彤旗下的新世界發(fā)展有限公司。這一行為，被指外資看空中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)。
有報(bào)道指出，黑石持有上述商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不過3年，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，外資投資國(guó)內(nèi)物業(yè)的持有年限縮短，在某種程度上反映了其看空國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也因此引起業(yè)內(nèi)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)前景猜測(cè)紛紛。
投機(jī)？套現(xiàn)？
“地產(chǎn)+X”概念被熱炒
與大型房企謀求轉(zhuǎn)型以及大手筆持有物業(yè)不同，A股市場(chǎng)上，規(guī)模以及實(shí)力相對(duì)較小的房企則另尋突破：以地產(chǎn)+X的概念來贏得市場(chǎng)青睞。
早一批因涉礦而被熱炒的是寧波聯(lián)合。作為一家同時(shí)也進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)卻業(yè)績(jī)平平的綜合性上市公司，寧波聯(lián)合在某券商出具了一份對(duì)其銻礦儲(chǔ)量和業(yè)績(jī)進(jìn)行預(yù)估的研報(bào)后，其股價(jià)連續(xù)三個(gè)交易日收盤價(jià)格漲幅偏離值累計(jì)超過20%。
雖然，隨后寧波聯(lián)合否定了上述研報(bào)的部分內(nèi)容。但是，寧波聯(lián)合因其銻礦概念而帶來幾輪上漲行情，卻無意的開創(chuàng)了房企涉礦概念股炒作的“先河”——
今年以來，包括中弘股份、華業(yè)地產(chǎn)、天業(yè)股份、多倫股份、綠景地產(chǎn)、萊茵置業(yè)、西藏發(fā)展、萬澤股份以及ST興業(yè)等多家房企都一度因?yàn)樯娴V而被市場(chǎng)熱捧，掀起一輪又一輪漲停的行情。
其中，多倫股份因傳出在黑龍江取得金礦和銅礦采礦權(quán)的傳聞，再加上其在上海多倫路二期一號(hào)地塊被寄予厚望，致使其股票在7月1日-8月8日期間，27個(gè)交易日累計(jì)漲跌幅高達(dá)136.63%！
然而，股價(jià)一路走高之后，投資者等來的消息，卻是上海多倫路地塊被轉(zhuǎn)讓、大股東大手筆減持以及董事長(zhǎng)林建星辭職等一系列利空消息。
8月8日，多倫股份股價(jià)升至最高點(diǎn)后，又開始一路走低之旅——截止9月28日，多倫股份36個(gè)交易日累計(jì)跌幅為38.77%。
事實(shí)上，8月以來，股價(jià)走低的“地產(chǎn)+X”絕不僅多倫股份：華業(yè)地產(chǎn)股價(jià)在今年3月起開始攀升，并在8月16日起達(dá)到階段峰值——WIND數(shù)據(jù)顯示，華業(yè)股份在3月16日-8月16日區(qū)間，累計(jì)漲幅高達(dá)111.53%；然而，達(dá)到“峰頂”的結(jié)果是隨后一路的股價(jià)走低，8月17日-9月28日，30個(gè)交易日累計(jì)跌幅達(dá)到35.10%。同為涉礦房企的綠景地產(chǎn)，自6月10日起股價(jià)一路走高，同樣是在8月16日股價(jià)沖到階段高點(diǎn)，之后又開始跳水走低——在8月17日-9月28日30個(gè)交易日期間累計(jì)跌幅為20.38%；
同樣被熱炒的股份還包括天業(yè)股份，兩周內(nèi)出現(xiàn)5個(gè)漲停板，以復(fù)權(quán)后的股價(jià)計(jì)算，8月17日其每股價(jià)格高達(dá)26.22，創(chuàng)出十年以來新高的記錄！
最近一個(gè)因涉礦被炒得地產(chǎn)股是國(guó)興地產(chǎn)，因傳出礦產(chǎn)資源注入消息，其股價(jià)自9月20日開始拔地而起，一周內(nèi)竟出現(xiàn)兩個(gè)漲停板，累計(jì)漲幅達(dá)34.72%。而隨著公司對(duì)上述礦產(chǎn)注入傳聞的否定，公司股價(jià)又于次日出現(xiàn)逾5%的跌幅。
事實(shí)上，9·29以來，隨著調(diào)控政策的步步加碼，上市房企屢被看空。然而，這其中，一部分中小上市房企借助“地產(chǎn)+X”概念，股價(jià)竟屢屢被炒得風(fēng)生水起，更是一度成為部分上市公司股東借機(jī)套現(xiàn)的機(jī)會(huì)。
風(fēng)險(xiǎn)？機(jī)會(huì)？
保障房建設(shè)的進(jìn)退兩難
9·29新政中，最為重要、也是被認(rèn)為對(duì)行業(yè)整體影響最大的政策，就是保障房的建設(shè)。2010年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議更是明確指出要逐步形成保障性住房體系和商品房體系——也即所謂的住宅體系“雙軌制”。
然而，保障房一貫以利潤(rùn)率低、政策性強(qiáng)等諸多原因，令房企參與熱情不高。然而，住建部一再督促以及相關(guān)優(yōu)惠政策出臺(tái)的情形下，市場(chǎng)也逐漸從中察覺到保障房建設(shè)所能帶來的機(jī)會(huì)。
今年以來，與“涉礦”題材一起被追捧的上市房企概念，就是保障房。諸如首開、中天城投、北京城建等保障房建設(shè)“大戶”，一度被市場(chǎng)所關(guān)注和熱捧。
一直以來，保障房建設(shè)一度被視作“雞肋”項(xiàng)目。《證券日?qǐng)?bào)》記者在多次采訪中了解到，資金以及退出機(jī)制問題一直是存在于保障房建設(shè)當(dāng)中的兩大待解難題。
之前，作為一度被熱捧的保障房概念股之一，中天城投在之前傳出因?yàn)橘Y金問題而停工的消息。而原本可以用來進(jìn)行保障房資金來源之一的地方債融資平臺(tái)，又因存在地方政府違約風(fēng)險(xiǎn)而被廣泛質(zhì)疑。
在保障房住房的退出機(jī)制上，也令人擔(dān)憂。中國(guó)中冶作為保障房建設(shè)首屈一指的央企，曾有相關(guān)人士表示，他們幾乎不參與除兩限房以外的政策性住房建設(shè)。其中一個(gè)重要的原因在于，擔(dān)心建成公租房或是廉租房后，地方政府對(duì)此類項(xiàng)目的回購風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)中冶相關(guān)人士曾對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，公租房和廉租房對(duì)資金占用較大，一旦出現(xiàn)政府拖延回購甚至違約的情形時(shí)，將會(huì)給公司帶來較大的資金壓力。
不過，保障房建設(shè)中，總有贏家。9月8日，北京城建子公司擬向北京市保障房建設(shè)投資中心申請(qǐng)7億元貸款，期限五年總?cè)谫Y成本為7.61%。據(jù)稱，北京市保障房建設(shè)投資中心是由北京市政府成立的，以市場(chǎng)化運(yùn)作來實(shí)現(xiàn)保障房的融資、投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的機(jī)構(gòu)。
抄底與被兼并：
房企們的兩極分化
因?yàn)橄拶�，一線城市住宅庫存持續(xù)攀升；因?yàn)橄拶�，傳統(tǒng)的“金九”也黯然褪色。截止9月28日，北京可售住宅總量為11.27萬套；而有數(shù)據(jù)顯示，因成交慘淡，上海商品住宅庫存或?qū)?chuàng)2007年以來新高。
因?yàn)橄拶彛涣Φ禺a(chǎn)率先公開表示下調(diào)房?jī)r(jià)并調(diào)低全年銷售目標(biāo)；因?yàn)橄拶�，近期被市�?chǎng)質(zhì)疑信托融資風(fēng)險(xiǎn)凸顯的綠城，在其新房銷售率持續(xù)走低的情況下，甚至被傳要從港交所退市的消息。
可以說，綠城中國(guó)可以說是這一場(chǎng)調(diào)控之中，風(fēng)險(xiǎn)最先凸顯且“緋聞”不斷的房企巨頭。因被傳海航開價(jià)30億收購綠城，而進(jìn)一步引發(fā)監(jiān)管部門調(diào)查其信托風(fēng)險(xiǎn)的新聞，而隨之引發(fā)的，竟是綠城不排除從港交所退市的傳言……
作為房企巨頭的富力以及綠城出現(xiàn)上述情形，分析人士指出，很大一部分原因在于這兩家企業(yè)的項(xiàng)目均較為集中：富力主要集中在一線城市；而綠城中國(guó)則以杭州為大本營(yíng)，主要項(xiàng)目都集中于杭州和上海。而在持續(xù)的限購壓力下，這兩家房企的項(xiàng)目所受影響最大。特別是綠城，項(xiàng)目不僅分布相對(duì)集中，更是以高端項(xiàng)目居多，因此所受壓力也就最大。
而一線房企中得萬科、保利，前者在一個(gè)月的時(shí)間里連續(xù)在北京拿下4幅地塊，在全國(guó)其它地方也屢有斬獲。保利地產(chǎn)則保持其一貫擴(kuò)張作風(fēng)，在全國(guó)各地“東征西討”之余，還把昔日央企中國(guó)兵器集團(tuán)旗下子公司世博宏業(yè)所有的薊門橋地王項(xiàng)目，以收購的方式納入囊中。
在商業(yè)地產(chǎn)方面，SOHO中國(guó)行政總裁張欣認(rèn)為未來12個(gè)月內(nèi)銀根將持續(xù)縮緊，屆時(shí)資金的力量將顯示出來，屆時(shí)可以獲得收購、并購的機(jī)會(huì)。
據(jù)悉，截止9月初，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生80起并購案例，涉及交易金額228.7億元——無論是并購數(shù)量還是所涉金額，都突破了歷史記錄。其中，僅8月份房地產(chǎn)行業(yè)就發(fā)生了18宗并購行為，這中間就包括了6起央企剝離旗下公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并對(duì)外出讓的行為。
彼時(shí)，9·29新政出臺(tái)之際，市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控的力度與決心尚存爭(zhēng)論。而隨著調(diào)控政策的步步加碼，尤以限購與緊縮的貨幣政策影響對(duì)開發(fā)商的資金和投資投機(jī)性需求影響最大。如今，市場(chǎng)終于形成共識(shí)：房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”將現(xiàn)，而行業(yè)集中度進(jìn)一步提升將成必然。
