近日，全球最大私募股權(quán)投資公司黑石集團(tuán)出售上海的一棟商業(yè)樓宇，引起市場(chǎng)關(guān)注。
外資對(duì)中國(guó)樓市是真正看空還是以退為進(jìn)？不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不應(yīng)將黑石的獲利了結(jié)視為撤出樓市。此外，在全球經(jīng)濟(jì)“二次探底”陰影籠罩下，外資對(duì)調(diào)控之下的中國(guó)樓市興趣依然有增無(wú)減，對(duì)此應(yīng)保持關(guān)注。
“黑石賣(mài)樓”傳遞什么信號(hào)？
香港新世界百貨官網(wǎng)近日披露了黑石集團(tuán)的賣(mài)樓動(dòng)作：后者將所持有的上海Channel1購(gòu)物中心95%股權(quán)以14.6億元人民幣的價(jià)格出售給新世界。由于眼下正值樓市調(diào)控關(guān)鍵時(shí)期，加上這是黑石首次出售中國(guó)物業(yè)，因而引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。
不少輿論視其為看空中國(guó)樓市的信號(hào)。記者瀏覽網(wǎng)站、博客發(fā)現(xiàn)，關(guān)于此事的評(píng)論中，“中國(guó)樓市遭遇外資撤離”“外資對(duì)內(nèi)地樓市失去信心”等觀點(diǎn)頗有代表性。
一些業(yè)內(nèi)人士則提醒，對(duì)此事無(wú)需反應(yīng)過(guò)度。高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理張良軍說(shuō)，從資金使用角度看，外資投資機(jī)構(gòu)一般都有其投資周期，持有物業(yè)達(dá)到一定年限后，選擇獲利退出并不奇怪。至于其套利后的資金是用于緩解母公司的資金緊張，還是用于新項(xiàng)目的繼續(xù)投資，則不得而知。
高力國(guó)際華東及西南區(qū)物業(yè)投資服務(wù)資深董事汪蓓說(shuō)：“外資不但沒(méi)有看空中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，相反他們一直希望進(jìn)入。黑石此次賣(mài)出是很正常的，因?yàn)闀r(shí)間拉得太長(zhǎng)會(huì)稀釋投資回報(bào)率�！�
中原地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人則提醒，相比過(guò)去幾年外資機(jī)構(gòu)5年左右出售國(guó)內(nèi)投資物業(yè)的慣常做法，此次黑石的拋售明顯縮短了投資年限，說(shuō)明在國(guó)內(nèi)宏觀政策和市場(chǎng)調(diào)整的背景下，外資投資快進(jìn)快出或?qū)⒊哨厔?shì)，這應(yīng)該引起國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)投資人的關(guān)注和借鑒。
商業(yè)地產(chǎn)快速升溫風(fēng)險(xiǎn)不可忽視
黑石此次出售的是在這一輪調(diào)控中逆勢(shì)升溫的商業(yè)物業(yè)。此舉被一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是一次及時(shí)提醒。
今年以來(lái)，在宏觀調(diào)控盯牢商品住宅的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)成為開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者規(guī)避調(diào)控的投資洼地。尤其是一些二三線城市，商業(yè)地產(chǎn)更不乏飆升態(tài)勢(shì)。
以河南為例。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，河南辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資分別增長(zhǎng)133.4%、41.4%，兩者所占比重合計(jì)為14.3%，同比提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。在河南省內(nèi)唯一實(shí)施限購(gòu)的鄭州，上半年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資、本年新開(kāi)工面積同比增速分別高出商品住宅43.7個(gè)、14.8個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售面積同比增速高出商品住宅94.1個(gè)百分點(diǎn)。
一些以住宅為主的開(kāi)發(fā)商，以及一些并非以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)，也紛紛投入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。一些城市流行興建城市綜合體，今年以來(lái)開(kāi)工新建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)下歷史新高。資金炒作、價(jià)格非理性飛漲的現(xiàn)象已在局部地區(qū)出現(xiàn)。
“很多資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)是被動(dòng)的，甚至把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)成救命稻草；一些地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展過(guò)快，也存在一定風(fēng)險(xiǎn)�！睆埩架娬f(shuō)。
商業(yè)地產(chǎn)是宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表。即使在幾個(gè)一線城市，受整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)波動(dòng)的影響，其寫(xiě)字樓、商場(chǎng)的租金在整體上行中不乏震蕩，一些城市相當(dāng)一部分已建成的商辦物業(yè)遭遇空置更是司空見(jiàn)慣。
上海銀監(jiān)局不久前下發(fā)《關(guān)于上海市商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，明確要求各銀行今后須嚴(yán)禁個(gè)人消費(fèi)貸款用于購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房，且今后凡是利用貸款購(gòu)買(mǎi)的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工的房源。監(jiān)管部門(mén)的“新動(dòng)作”已引起市場(chǎng)反響。
警惕外資“攪局”樓市調(diào)控
黑石出售Channel1的消息傳出不久，便有消息稱(chēng)：其與國(guó)內(nèi)房企合作，在全國(guó)二三線城市開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。事實(shí)上，外資對(duì)中國(guó)樓市的興趣始終沒(méi)有減弱。尤其是在歐美經(jīng)濟(jì)前景不明朗、人民幣升值預(yù)期等因素驅(qū)使下，國(guó)際資本加大步伐流入我國(guó)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資規(guī)模日趨增大。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源54738億元，同比增長(zhǎng)23.4%，其中利用外資633億元，同比增長(zhǎng)達(dá)到71.5%。戴德梁行最近發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，2010年投向世界各地物業(yè)市場(chǎng)的資金約為3290億美元，預(yù)計(jì)2012年將減少4%至3160億美元，但包括中國(guó)在內(nèi)的亞太地區(qū)投資將不減反增。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商海外融資數(shù)額突破1000億元，幾乎是去年海外融資總量的2倍。今年前7個(gè)月，內(nèi)地房企融資渠道中，利用外資出現(xiàn)高達(dá)65%的同比漲幅，是其通過(guò)國(guó)內(nèi)銀行、信托機(jī)構(gòu)等融資渠道獲得資金增幅的2.5倍，超過(guò)開(kāi)發(fā)商自籌資金增幅的一倍左右。外資在國(guó)內(nèi)樓市中的比例雖然較小，但其快速增加的態(tài)勢(shì)值得高度關(guān)注。
尤其要警惕的是“一邊唱空，一邊做多”的障眼法。比如，標(biāo)普最近預(yù)計(jì)，中國(guó)新房售價(jià)可能會(huì)有10%左右的下降；摩根士丹利也發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，三季度中國(guó)主要城市銷(xiāo)售均價(jià)將進(jìn)一步下降。與此同時(shí)，外資正加快進(jìn)入中國(guó)樓市的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。在此形勢(shì)下，樓市調(diào)控不容有片刻“打盹”。
(記者 葉鋒、魏宗凱)
