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開發(fā)商打時(shí)間差訴請(qǐng)賠償違約金

時(shí)間:2011/10/2 16:20:27 點(diǎn)擊:

  “新國(guó)八條”頒布后,少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商采取規(guī)避措施,使購(gòu)房者無(wú)法申請(qǐng)按揭貸款,而開發(fā)商趁機(jī)要求解除合同、賠償違約金。近日,福建省福清市人民法院受理了原告福建某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告莊某商品房銷售合同糾紛案,一審判決駁回原告訴訟請(qǐng)求。

  2010年4月15日,莊某到房地產(chǎn)公司售樓部看房,當(dāng)日即支付定金5萬(wàn)元預(yù)訂商品房一套。4月18日,莊某支付首期款19.52萬(wàn)元,雙方簽訂了《商品房買賣合同》,約定莊某以銀行按揭貸款方式購(gòu)買建筑面積為128.84平方米的套房。

  今年3月17日,原告房地產(chǎn)公司以“莊某未依約將商業(yè)貸款76萬(wàn)元匯入指定賬戶”為由,訴請(qǐng)解除合同并判令被告支付違約金9.55萬(wàn)元。

  莊某辯稱,看房時(shí)原告承諾,只要付購(gòu)房總價(jià)20%首付款即可辦理按揭貸款。4月,國(guó)務(wù)院調(diào)控房地產(chǎn)新政策(即初次購(gòu)房且超出90平方米的應(yīng)首付30%)出臺(tái)后,原告公司工作人員稱“政策剛公布,到地方還需要一段時(shí)間,在此之前交齊20%首付款,簽完合同立刻備案,然后申請(qǐng)貸款還來(lái)得及”,于是當(dāng)天他便交清首付款并同原告簽訂了合同。之后,由于當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行堅(jiān)決執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控新政策,而按30%交納首付款超出他當(dāng)時(shí)的支付能力,導(dǎo)致按揭貸款無(wú)法獲得審批。

  法院認(rèn)為,原被告簽訂《商品房買賣合同》過(guò)程中,雙方當(dāng)場(chǎng)沒(méi)有如實(shí)簽署合同訂立時(shí)間,而是由原告單方面將訂立合同時(shí)間簽字提前,以期獲取國(guó)務(wù)院調(diào)控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲新政策出臺(tái)前的商業(yè)銀行按揭貸款額度,最終導(dǎo)致申請(qǐng)商業(yè)銀行按揭貸款無(wú)法獲準(zhǔn),主要責(zé)任不在被告。莊某已按合同約定付清了全部首期購(gòu)房款19.52萬(wàn)元,在雙方均認(rèn)為目前商品房?jī)r(jià)格不斷上漲,被告不承擔(dān)無(wú)法獲取商業(yè)銀行按揭貸款責(zé)任且沒(méi)有明確表示放棄購(gòu)買該商品房的情況下,原告要求立即解除合同既不公平也不合理,法院不予支持。

  據(jù)了解,今年以來(lái)福清法院受理的商品房買賣合同系列案共35件,訴請(qǐng)解除雙方簽訂的商品房合同就有25件。其中因“新國(guó)八條”頒布,導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商起訴業(yè)主解除合同的案件有14件。

  該院民一庭陳法官分析了當(dāng)事人訴請(qǐng)解除商品房合同的原因:除因商品房質(zhì)量存在嚴(yán)重瑕疵或缺陷,以及開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)未及時(shí)通知業(yè)主,業(yè)主要求解除合同、賠償損失外,其余均與“新國(guó)八條”有關(guān)。

  陳法官表示,2011年1月“新國(guó)八條”出臺(tái)后,購(gòu)房的首付款比例及相應(yīng)的貸款政策發(fā)生變化,外地人員因無(wú)法出具一年以上的納稅或社保證明,無(wú)法及時(shí)辦理按揭貸款手續(xù),導(dǎo)致開發(fā)商與購(gòu)房者訴請(qǐng)解除合同的案件頻發(fā);開發(fā)商為回籠資金,規(guī)避政策,在“新國(guó)八條”頒布的前后銜接時(shí)間段,與購(gòu)房者簽訂未明確購(gòu)房時(shí)間的合同,使得購(gòu)房者申請(qǐng)貸款不成,而開發(fā)商趁機(jī)要求解除合同、賠償違約金。

  針對(duì)司法審判實(shí)踐中出現(xiàn)的新情況,福清法院對(duì)當(dāng)事雙方盡最大努力予以調(diào)解,確定是否繼續(xù)履行合同或解除合同;個(gè)別開發(fā)商非善意要求解除合同的,不予支持;開發(fā)商為規(guī)避房產(chǎn)政策,簽訂無(wú)購(gòu)房時(shí)間的商品房合同的,及時(shí)判決駁回開發(fā)商解除合同請(qǐng)求,避免開發(fā)商鉆法律和政策的漏洞,損害購(gòu)房者的可期待利益。(記者 劉百軍 通訊員 陳秀瑜 陳莉)

作者:佚名 來(lái)源:不詳
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